SES hat das King Cross in Zagreb für 40 Millionen Euro umgebaut und dabei nie ganz geschlossen. Aus dem nach innen gekehrten Center der ersten Stunde ist ein Haus mit Gastro-Häuschen, Aussenbezug und mehr Grün geworden.
Einkaufen zwischen Bauabschrankungen, und trotzdem kommen die Leute: Das war zwei Jahre lang der Alltag im King Cross im Südwesten von Zagreb. Manche Besucher steuerten das Center sogar gezielt an, um zu sehen, was dort entsteht. In der schwächsten Phase lag die Frequenz nur 15 Prozent unter dem Normalwert. SES-Geschäftsführer Christoph Andexlinger wollte das anfangs kaum glauben. Viele Kundinnen und Kunden, so seine Schilderung, rechneten mit neuen Böden und einer frischen Fassade. Dass am Ende ein Haus steht, das sich kaum wiedererkennen lässt, hatte niemand auf dem Schirm.
Gebaut wurde bewusst bei laufendem Geschäft. Zum einen liefen die Mietverträge weiter, zum anderen wollte SES verhindern, dass die Stammkundschaft sich anderswo einrichtet. Der Standort ist etabliert: Im Umkreis von 15 Autominuten leben 128’000 Menschen. Selbst der grosse Supermarkt blieb während der Arbeiten stets zumindest teilweise zugänglich. Die Planung begann 2020, die Bagger rückten 2024 an. Vor wenigen Tagen feierte SES den Abschluss der Arbeiten. Eine Wiedereröffnung gab es nicht, denn geschlossen war das Center ja nie.
Insgesamt flossen 40 Millionen Euro in die Transformation, wie das Unternehmen den Umbau nennt. Das Center der Spar-Tochter liegt verkehrsgünstig nahe einem Autobahnknoten. Es ging 2002 ans Netz und war das erste Shoppingcenter Kroatiens. SES stieg 2009 schrittweise ein und übernahm zunächst den Ipercoop-Markt, den das Unternehmen rasch zum Interspar umbaute. Seit 2018 führt SES das Center-Management, seit 2020 gehört der gesamte Komplex dem Unternehmen.
Damals entsprach das Haus längst nicht mehr dem Bild einer zeitgemässen Mall. Andexlinger spricht von einem schwachen Raumgefühl. Die Eingänge atmeten den Geist der 1990er, zum grossen Parkplatz hin gab es lediglich einen kleinen Imbissstand, und sonst zeigte das Gebäude der Umgebung die kalte Schulter. Ein Verkauf stand kurz im Raum. Rasch fiel jedoch die Entscheidung, das Center von Grund auf zu erneuern.
Häuschen, rote Stahlschlange und weniger Asphalt
Wie das gelang, erklärten SES-Chefarchitekt Christof Egger und Ruprecht Melder von Chapman Taylor Architects. Die klassische Ringmall, in der man Runden drehte, gibt es nicht mehr. Die Shops wurden grösser; zudem entstand der «King’s Garden», ein Gastronomiebereich. Er setzt sich aus kleinen Häuschen zusammen, die im Inneren der Mall stehen, und laut Melder wurde ein Teil davon nach aussen verschoben. Jedes Lokal hat damit einen eigenen Zugang ins Freie und kann seine Öffnungszeiten selbst bestimmen. Weil die Häuschen aus der Fassade ragen, ist vor dem Gebäude zusätzlich eine kleine Gastromeile entstanden. Mit einer Ausnahme sind alle Lokale bereits in Betrieb.
Den unüberdachten Vorplatz fasst optisch eine rote Stahlskulptur zusammen, die sich über die gesamte Front schlängelt. Sie soll dem Haus ein unverwechselbares Gesicht geben, ihm mehr Höhe verleihen und den Kubus aufbrechen, so Melder. Fast das gesamte Haus hat weiterhin nur ein Geschoss; einzig im Norden kam ein kleiner zweigeschossiger Anbau dazu, dessen Obergeschoss ein Fitnesscenter und eine Kinderspielwelt beherbergt.
Die vermietbare Fläche wuchs um rund zehn Prozent, von 35’000 auf 38’500 Quadratmeter. Laut Andexlinger wurde dafür kein Boden neu versiegelt. Die Erweiterung steht auf früheren Parkplätzen. Die Zahl der Stellplätze im Freien sank von 1600 auf 1250, und der weitläufige Parkplatz wurde begrünt.
Auch das Licht spielt eine neue Rolle. Die Oberlichter im Innern blieben grösstenteils erhalten. In den Eingangsbereichen wurden sie geschlossen, weil dort nach Melders Einschätzung fast zu viel Tageslicht einfiel. Neue LED-Leuchten sollen Licht und Schatten gezielter in Szene setzen. Neu ist ausserdem die «Center-Mitte», ein Platz, der sich vielfältig bespielen lässt.
Technisch wurde das Haus dekarbonisiert. Wärmepumpen übernehmen Heizung und Kühlung, und eine Photovoltaikanlage auf dem Dach liefert Strom, unter anderem für die LED-Beleuchtung. Im Parkbereich stehen zahlreiche Ladestationen für Elektrofahrzeuge. Für nächstes Jahr ist zudem der Anschluss des King Cross an einen EU-geförderten Radweg vorgesehen, der bis nach Ljubljana führt.
Öffnung als Trend, SES in sechs Ländern
Das Aufbrechen der oft geschlossenen Mall-Hülle bezeichnet Andexlinger weiterhin als Trend. In Österreich folgten ihm zuletzt das Atrio in Villach und das Q19 in Wien. Auch die 2021 eröffnete Aleja in Ljubljana hat mehrere Sitzbereiche im Freien. Die Frequenz an allen 32 SES-Standorten stieg in diesem Jahr im Schnitt um 2,7 Prozent. Diskonter belegen bei SES nur ein Prozent der Flächen, und im King Cross sind es nach dem Umbau sogar weniger als vorher.
Die nächsten Projekte stehen bereits an. Das Il Grifone in Bassano del Grappa ist erst vor Kurzem in den Besitz von SES gelangt, und im kommenden Jahr startet dort das Refurbishment. Der Sillpark in Innsbruck ist fertig modernisiert, der neu entstandene «Gesundheitspark» soll 2027 den vollen Betrieb erreichen. Beim lange umstrittenen Ausbau des Europark in Salzburg steht der Rohbau, erste neue Gastrokonzepte öffnen laut Andexlinger noch dieses Jahr. SES betreibt die gemanagte Einkaufsstrasse in der Seestadt Aspern, und dort beginnt nun die Überlegung, wie die neuen Lokale am Nordufer vermietet werden. In Kroatien läuft zudem ein weiteres Vorhaben: In Varaždin entsteht auf dem Areal einer früheren Textilfabrik das Fachmarktzentrum S-Park mit 11’500 Quadratmetern Mietfläche, geplant für 2027.
Für die Branche steckt im King Cross mehr als eine Zagreber Lokalgeschichte. Es zeigt, dass sich ein Center der ersten Generation ohne Stillstand weiterentwickeln lässt, wenn Mieter und Stammkundschaft eingebunden bleiben. Dazu kommen Rückbau von Parkfläche statt Neuversiegelung, Gastro mit Aussenwirkung und ein Haus, das sich zur Umgebung hin öffnet. Für Eigentümer älterer Objekte ist das eine Alternative zum Verkauf, für Retailer und Gastronomen ein Signal, dass Flächen mit eigenem Zugang und eigenen Öffnungszeiten an Bedeutung gewinnen. Diese Verwandlung gehört in den Kontext von «Metamorphosis», dem Thema des 20. Shopping Center Forum Switzerland am 20. Mai 2027 im Radisson Blu Hotel, Zurich Airport.
